Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Как квалифицировать работы с узлом управления

С использованием автоматизаированных узлов управления связаны определенные работы:

• установка узла управления;
• ремонт узла управления;
• замена узла управления на аналогичный;
• модернизация узла управления;
• замена узла устаревшей конструкции на узел нового поколения.

Уточним, какой смысл вложен в каждую из перечисленных работ.

Установка узла управления подразумевает его отсутствие и необходимость установки в МКД. Такая ситуация может возникнуть, например, при подключении к одному элеваторному узлу двух и более домов (дома на сцепке) и необходимости установить элеваторный узел на каждом доме для возможности раздельного учета расхода тепловой энергии и повышения ответственности за эксплуатацию всей системы отопления в каждом доме. Устанавливать можно любой узел управления.

Ремонт узла управления инженерными системами обеспечивает устранение физического износа с возможностью частичной ликвидации морального износа.

Замена узла на аналогичный, не имеющий физического износа, предполагает тот же результат, что и при ремонте узла, и может быть произведена вместо ремонта.

Модернизация узла означает его обновление, усовершенствование при полном устранении физического и частично морального износа в пределах существующей конструкции узла. И непосредственное усовершенствование существующего узла, и его замена на усовершенствованный узел — это все разновидности модернизации. Примером служит замена элеваторного узла на аналогичный узел с регулируемым соплом элеватора.

Замена узлов устаревшей конструкции на узлы нового поколения предполагает установку автоматизированных узлов управления системами отопления и ГВС вместо элеваторных узлов и ТРЖ. В этом случае полностью устраняется физический и моральный износ.

Все это самостоятельные виды работ. Это заключение подтверждается ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, где в качестве примера самостоятельной работы приведена установка узла управления тепловой энергии.

Информационные технологии ЖКХ: ГИС и компьютерные модели в тепло-, водоснабжении и водоотведении

Можно ли верить названиям

Производители узлов управления, основанных на смешении теплоносителя из подающего и обратного трубопроводов, часто называют свои изделия погодными регуляторами. Это название абсолютно не отражает их свойства и назначение.

Автоматизированный узел управления не регулирует погоду. В зависимости от температуры наружного воздуха, он регулирует температуру теплоносителя. Так в помещении поддерживается заданная температура воздуха. Но то же самое делают автоматизированные узлы с теплообменниками и даже элеваторные узлы (но с меньшей точностью).

Поэтому уточним название: автоматизированный узел (смесительного типа) управления системой отопления. Далее можно добавить его название, присвоенное изготовителем.

Изготовители автоматизированных узлов управления с теплообменниками обычно называют свою продукцию тепловыми пунктами (ТП). Обратимся к нормативным документам.

Чтобы убедиться в некорректности отождествления автоматизированных узлов с ТП, обратимся к СНиП 41-02-2003 и к их актуализированной редакции — СП 124.13330.2012.

СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети» рассматривают тепловой пункт как обособленное помещение, удовлетворяющее специальным требованиям, в котором размещается комплект оборудования для присоединения к тепловой сети потребителей тепловой энергии и придания этой энергии заданных параметров по температуре и давлению.

В СП 124.13330.2012 тепловой пункт определен как сооружение с комплектом оборудования, позволяющего изменять тепловой и гидравлический режим теплоносителя, обеспечивать учет и регулирование расхода тепловой энергии и теплоносителя. Это удачное определение ТП, к которому следует добавить функцию присоединения оборудования к тепловой сети.

В Правилах технической эксплуатации тепловых энергоустановок (далее — Правила) ТП — это комплекс устройств, расположенных в обособленном помещении, обеспечивающих присоединение к тепловой сети, управление режимами теплораспределения и регулирования параметров теплоносителя.

Во всех случаях в ТП связывается воедино комплекс оборудования и помещение, в котором оно находится.

СНиП подразделяют тепловые пункты на отдельно стоящие, присоединенные к зданиям и встроенные в здания. В МКД ТП, как правило, встроенные.

Тепловой пункт может быть групповым и индивидуальным — обслуживать одно здание или часть здания.

Теперь сформулируем корректное определение.

Индивидуальный тепловой пункт (ИТП) — это помещение, в котором установлен комплект оборудования для подключения к тепловой сети и подачи потребителям МКД или одной его части теплоносителя с регулированием его теплового и гидравлического режима для придания параметрам теплоносителя заданного значения по температуре и давлению.

В данном определении ИТП главное значение придается помещению, в котором расположено оборудование. Это сделано, во-первых, потому, что такое определение в большей степени соответствует представленному определению в СНиП и СП. Во-вторых, оно предупреждает о некорректности использования понятий ИТП, ТП и тому подобных для обозначения изготавливаемых на различных предприятиях автоматизированных узлов управления системами отопления и горячего водоснабжения.

Уточним и название узла управления рассматриваемого типа: автоматизированный узел (с теплообменниками) управления системой отопления. Изготовители могут указывать собственное наименование изделия.

О ситуации в отраслях теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения

Вопросы и ответы

Чем электронный журнал отличается от печатной версии?

Электронный журнал — это современные технологии, призванные сделать вашу работу проще и удобнее. В электронном журнале есть абсолютно все материалы бумажной версии, они идентичны. Разница в том, что свежий номер вы читаете на специальном сайте — он там появляется в тот же день, когда бумажный журнал выходит из типографии.

При этом у электронного журнала есть преимущества:

• Не нужно ждать, пока журнал вам доставят почтой или курьером.
• С помощью быстрого и удобного поиска вы можете найти ответ на свой вопрос в материалах журнала моментально.
• В комплекте с электронным журналом вам абсолютно бесплатно предоставляется встроенная нормативно-правовая база, в которой содержатся все официальные документы, упомянутые в статьях журнала.
• В вашем распоряжении удобные инструменты, которые позволяют работать с электронной версией так же, как с бумажной: специальная программа, с помощью которой можно перелистывать страницы номера прямо на экране, делать закладки, пометки. Вы сможете помещать статьи в различные папки, распечатывать их.

Удобно ли читать электронный журнал на экране монитора?

Так же просто и удобно, как и бумажную версию. Вы смотрите журнал прямо на экране и видите все страницы точно такими же, какими они выходят в печатной версии. Тут же можно сделать закладки, пометки, выделить важную информацию.

Как узнать, когда на сайте появится свежий номер?

Как только журнал выходит из типографии, его электронный аналог появляется на сайте. Каждый месяц мы сообщаем нашим подписчикам о выходе нового номера по электронной почте. Вы не пропустите выход нового журнала.

В вашем распоряжении будет электронный архив всех номеров с 2015 года. Свежий номер автоматически включается и в архив. Нажмите на кнопку «Содержание» и выберите нужный номер. А если вы не знаете точных «координат» публикации по нужной вам теме, просто введите запрос в поисковую строку. И тут же получите ссылки на все статьи из архива по необходимой вам теме, нажав на кнопку «Темы».

Уже готовы попробовать?
Получить демодоступ

Как работает встроенная нормативно-правовая база?

Все статьи в электронном журнале снабжены правовой базой документов, необходимой и достаточной для работы. Она бесплатна для всех подписчиков электронного журнала. Если в материале журнала есть ссылка на документ, вам достаточно нажать на ее и перед вами откроется документ. Это очень удобно, потому что вам не нужно открывать дополнительные окна.

В бумажном журнале можно делать пометки, закладки. А в электронном?

В электронном журнале можно добавлять материалы в раздел «Полезное». Так статья будет всегда под рукой, и не придется искать ее в архиве. Нажмите на ярлычок «Добавить в полезное» справа от статьи. Он станет красным, а ссылка на статью появится в разделе «Полезное» на сайте журнала и в личном кабинете подписчика. Чтобы удалить ссылку, нужно повторно кликнуть на ярлык.

Юридическое сопровождение и регистрация

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).

Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.
технический паспорт

В течение двух недель организация закрепляет свой юридический статус, после чего получает право заключать договора со сторонними фирмами на обслуживание технических и инженерных узлов многоквартирного дома.

Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.

Специалисты рекомендуют не предоставлять такую возможность, поскольку её могут использовать для собственного обогащения (когда председатель идет в сговор с обслуживающей компанией).

Оформление и утверждение стандартов управления МКД

Типовые стандарты управления после их привязки к конкретному МКД должны быть утверждены в качестве обязательных для исполнения документов при осуществлении управления этим домом.

Прерогатива утверждения стандартов управления принадлежит управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме не должны вмешиваться в этот процесс. Интересы собственников помещений распространяются только на обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме и поставку в необходимом количестве коммунальных ресурсов. Отвечает за это обеспечение и поставку организация, в управлении которой находится МКД и которая вправе самостоятельно решать вопросы, регламентирующие ее деятельность.

В то же время собственники помещений в МКД при выборе управляющей организации могут и должны учитывать наличие у нее стандартов управления, которые могут быть применены (пусть и с незначительной корректировкой) при управлении этим домом.

Члены ТСЖ могут оценивать работу правления и его председателя исходя из наличия и использования стандартов управления домом как необходимого инструмента для его надлежащего содержания.

Следует обратить внимание на оформление утвержденных стандартов управления МКД. Рассматривая этот вопрос на примере стандартов управления многоквартирным домом, находящимся в управлении ТСЖ, можно констатировать следующее

По существу, в типовых стандартах представлен порядок выполнения определенной управленческой или иной работы или положение о должностном лице, оформленные в виде стандарта управления.

Очень часто этот порядок или положение в соответствии с Жилищным кодексом РФ, уставом ТСЖ или другими внутренними актами товарищества должны утверждаться общим собранием членов ТСЖ или правлением. В таких случаях утверждение указанных документов будет означать и утверждение общим собранием или правлением самого стандарта при его соответствующем оформлении.

Например, для оформления Правил внутреннего трудового распорядка для наемных работников (далее – Правила распорядка) в виде одноименного типового стандарта управления необходимо выполнить следующие действия:

• разработать сами Правила распорядка, которые в соответствии с п. 2.10 ст. 145 ЖК РФ подлежат утверждению общим собранием членов ТСЖ;
• на титульном листе отметить принадлежность документа к типовому стандарту управления МКД; указать номер стандарта и его полное наименование, соответствующее наименованию подлежащего утверждению документа (№ 1 «Правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников»); предусмотреть отметку о согласовании и утверждении документа (Правил распорядка), представленного в типовом стандарте; указать разработчика типового стандарта.

При привязке типового стандарта к конкретному многоквартирному дому, находящемуся в управлении ТСЖ, в текст документа при необходимости вносятся коррективы, после чего Правила распорядка утверждает общее собрание членов ТСЖ. На титульном листе делается отметка о согласовании и утверждении документа (дата и номер протокола общего собрания членов ТСЖ), а также указываются наименование ТСЖ, почтовый адрес МКД и лицо, производившее привязку типового стандарта управления.

Подробно изложенный порядок оформления типового стандарта управления и его привязки к конкретному многоквартирному дому позволяет обеспечить строгое соблюдение требования ст. 145 ЖК РФ.

В случаях когда утверждение общим собранием документов, оформленных в качестве стандартов управления, не требуется, эти документы согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ могут быть утверждены правлением ТСЖ.

Таким образом, типовой нормативный документ после его привязки и утверждения общим собранием членов ТСЖ или правлением приобретает статус стандарта управления конкретным МКД.

Изложенный подход не исключает возможности утверждения самого стандарта управления, включающего определенный нормативный документ. Именно таким образом будут оформлены стандарты управления в сборнике стандартов. При утверждении такого стандарта, по существу, утверждается входящий в него локальный нормативный акт.

Заглавный лист типового стандарта можно совместить с заглавным листом этого стандарта после привязки. При этом привязку (наименование ТСЖ и адрес многоквартирного дома, дата согласования и утверждения стандарта, изменения и дополнения, вносимые в текст типового стандарта) можно осуществлять от руки шариковой (перьевой или другой) ручкой.

Петербургское ТСЖ «Наш дом» проводит апробацию первой очереди сборника из 20 типовых стандартов управления МКД, находящимся в управлении ТСЖ.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.

Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных договоров по ремонту.

Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление — приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).

Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

• каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
• все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);
• обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.

Административный окружной орган при этом получает право признать многоквартирный дом недопустимым для эксплуатации, что приведет к обязательному выселению всех жильцов.

Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.

Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе. При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).

Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов. Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов. В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью. По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.

Жилищно-строительный кооператив создается в обязательном порядке, если речь идет о выполнении новой застройки по договору долевого участия.

При этом организация получает право привлекать средства сторонних инвесторов за право в дальнейшем стать обслуживающей компанией или подрядчиком.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

• органы госвласти;
• структуры региональной власти;
• муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

• управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
• такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
• в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года. В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;
• Через создание ТСЖ или кооператива;
• Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Проведение выборов

Согласно статье 161 ЖК РФ, если собственники отказываются проводить собрание с целью определить форму управления их общей собственностью, государство берет на себя обязанность по назначению организации, которая возьмет на себя эту обязанность.

Для этого инициируется открытый конкурс, участие в котором принимают как частные, так и государственные компании. Но за жильцами остается право в любой момент отказаться от услуг подрядчика и назначить другую форму распоряжения общей собственностью.

Таким образом, каждая из вышеупомянутых форм имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому прежде, чем принять решение, нужно объективно оценить ситуацию, а также ресурсы, которые есть в наличии собственников дома. Не лишним будет получить консультацию специалиста.

Порядок управления многоквартирными домами

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса. Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины