Начало управления МКД и порядок внесения изменений в реестр лицензий

Как дом исключается из реестра лицензий ГЖИ

Основания, по которым МКД можно исключить из реестра разрешительных документов, прописаны в статьях 198 (части 5 и 5.1) и 199 ЖК РФ. Для наглядности приведем их на рис. 2.

Главной особенностью здесь является то, что дома исключаются только при наличии неправомерных действий со стороны управляющей организации. В этом случае УО не обязана отправлять соответствующие сведения в Госжилинспекцию. Исключение МКД из реестра лицензий осуществляется по инициативе ГЖИ. После этого у власти на местном уровне возникает новое обязательство. Ей нужно организовать общедомовое собрание владельцев квартир для того, чтобы определиться со способом управления.

Даже если дом исключается из реестра лицензий, у УК сохраняются обязательства по надлежащему управлению им, предоставлению услуг, проведению работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в том же порядке, который действовал ранее. Эта обязанность и срок ее действия прописываются в части 3 статьи 200 ЖК РФ.

С момента исключения сведений не происходит автоматического прекращения действия договора управления. Он остается в силе, пока не произойдет одно из следующих событий:

• обязанности по управлению домом перейдут по соответствующему соглашению к ТСЖ, жилищному кооперативу или иной потребительской кооперативной организации;
• начнется действие договоров, заключенных владельцами квартир в случае выбора непосредственного способа управления многоэтажкой;
• собственники помещений или другие лица создадут ТСЖ, жилищный кооператив или иную потребительскую кооперативную организацию.

Пока договор остается действующим, УК обязуется в полном объеме выполнять требования законов в части управления многоквартирными домами. Если в МКД создается жилищное объединение, то управляющая организация будет выполнять свои обязанности до того момента, пока ТСЖ, ЖСК или ЖК не пройдет государственную регистрацию.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Обязательство по управлению многоэтажкой до момента определения ее дальнейшей судьбы возникает у управляющей организации только в том случае, если сведения о ней исключаются из реестра лицензий ГЖИ. В случае внесения корректировок в реестр таких обязанностей не появляется.

Эта позиция получила подтверждение Минстроя на прошедшем 5 мая 2016 года Общероссийском селекторном совещании, посвященном вопросам работы Госжилинспекции в регионах страны. Протокол совещания под номером 365-ПРМ-АЧ выложен на официальном сайте Минстроя (http://minstroyrf.ru/docs/11303/).

В составленном в ходе мероприятия протоколе записано, что реестр лицензий изменяется, если расторгается договор управления или прекращается его действие. В таких ситуациях владельцы квартир заранее знают, когда договор будет прекращен или расторгнут, поэтому у них есть запас времени для того, чтобы выбрать другую УК или поменять способ управления. В Минстрое полагают, что в этих случаях отсутствуют основания для применения к данной управляющей компании требований статьи 200 ЖК РФ.

Если УО добросовестно ведет свою работу, то действующее законодательство не накладывает на нее кабальных дополнительных обязательств.

Особенности лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами

Для того чтобы получить лицензию, необходимо:

• быть предпринимателем или юридическим лицом;
• иметь квалификационный аттестат;
• не иметь судимости;
• не иметь других лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом.

Кроме этого, кандидат обязан предоставить заявление о том, что желает получить лицензию. Далее необходимо выполнить требования органов жилищного контроля по устранению обстоятельств, не позволяющих лицензирование. Если, конечно, такие имеются. Соблюдение этих требований организация должна подтвердить с помощью документов. Орган, в компетенции которого находится выдача лицензий, проверяет все сведения в течение месяца.

Для получения лицензии потребуются следующие документы:

• устав или другой учредительный договор;
• протокол о создании управляющей организации и другие регистрационные документы;
• действительный квалификационный аттестат;
• документ, подтверждающий отсутствие у лица судимости;
• квитанция об уплате лицензионного сбора.

Далее орган госжилнадзора принимает соответствующее решение. Он обязан предоставить лицензионной комиссии мотивированное предложение о том, дать организации лицензию или нет. Все выданные управляющим компаниям лицензии включаются в специальный реестр.

Порядок осуществления этого экзамена, в том числе вопросы и определение результатов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти. Дисквалифицированные лица не допускаются к сдаче квалифицированного экзамена. Срок действия аттестата – 5 лет. Кроме того, документ может быть аннулирован, если для его получения были использованы подложные документы, а также если претендент был осужден в соответствии с российским законодательством.

Данная лицензия может быть отозвана, если в течение года лицензиат получит два и более административных наказания за ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Но в этом случае у собственников есть право вето, которое они могут наложить на решение государственного органа и позволить управляющей компании продолжить свою деятельность.

Выдача предписания до аннулирования лицензии УК

Если в ходе проверки деятельности УО орган ГЖН выявил нарушения законодательства в отношении МКД, он выдает предписание об их устранении. Это предусматривает пункт 1 части 1 статьи 17 Закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ). Предписание госжилинспекция может выдать в отношении одного или нескольких МКД, которыми управляет УО.

Основную работу по предупреждению аннулирования лицензии следует провести именно на этом этапе.

Ознакомьтесь со сроками предписания и устраните нарушения. Если какие-либо меры нельзя выполнить в срок, обратитесь в госжилинспекцию с ходатайством о продлении сроков предписания.

Если вы не согласны с результатами проверки или отдельными действиями должностных лиц органа ГЖН, отразите это в акте проверки (п. 3 ст. 21 Закона № 294-ФЗ).

Также несогласие с фактами или выводами, которые инспектор изложил в предписании, можно указать в форме письменных возражений. Возражения и подтверждающие документы (при наличии) представьте в течение 15 дней с даты получения акта проверки. Направьте эти материалы, например, в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью проверяемого лица. Такую возможность предусматривает часть 12 статьи 16 Закона № 294-ФЗ.

Письменные возражения на предписание помогут вам оспорить его в дальнейшем.

УО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов ГЖН (ст. 198 АПК РФ).

Исполнение предписаний ГЖИ и примеры судебных разбирательств из-за их невыполнение

Назначение административного наказания за невыполнение предписания

После того как истек срок выполнения предписания, орган ГЖН проводит внеплановую проверку. Если УО не выполнила предписание, инспектор направляет в суд заявление о назначении административного наказания (ч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ).

Штрафные санкции за невыполнение предписания предусматривают части 1 и 24 статьи 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Совет

Если вы обжалуете выданное предписание, сообщите об этом в суде и приложите подтверждающие документы. По данному основанию суд может приостановить рассмотрение дела о назначении административного наказания за невыполненное предписание до того, пока не разрешится вопрос о его правомерности (абз. 5 ст. 215 ГПК РФ).

Как вносятся изменения в реестр лицензий

Статья 198 ЖК РФ определяет, что реестр разрешительных документов ГЖИ может меняться в случаях, когда заключается, прекращается и расторгается договор управления МКД (рис. 1).

Если договор был заключен, прекращен или расторгнут, то у лицензиата есть 3 рабочих дня на следующие действия:

• размещение информации на специальном сайте для раскрытия сведений;
• направление сведений в орган ГЖН.

Когда представители государственного жилищного надзора получат эту информацию, они внесут необходимые изменения в реестр лицензий на управление многоквартирными домами Московской области или любого другого региона.

Прочитайте подборку тематических статей о порядке лицензирования УК:

Порядок действий для лицензиата и Госжилинспекции определяется приказом Минстроя № 938/пр от 25 декабря 2015 года. Регистрация этого нормативного акта в Минюсте произошла 8 апреля 2016 года под номером 41716.

В таблице указан порядок действий при внесении корректировок в реестр лицензий.

Для управляющей компании очень важно, чтобы ГЖИ Московской области и любого другого региона своевременно обновляла реестр разрешительных документов. В части 4 статьи 198 ЖК РФ говорится о том, что у УК появляется право начать обслуживать дом только после того, как в реестре появятся необходимые изменения

Это условие напрямую прописывается в кодексе, а значит, управляющей организации недостаточно просто заключить соглашение на управление многоэтажкой.

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД»Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ

Перед осуществлением деятельности по управлению МКД выясните, подлежит ли ваша организация лицензированию.

Если УО начнет такую деятельность без лицензии, ей грозит привлечение к административной ответственности по части 1 статьи 14.1.3 КоАП. Штраф может достигать 250 000 руб.

В статье:

• 12 ситуаций, с которыми сталкиваются УО;
• пошаговая инструкция по получению лицензию.

Нередко можно услышать мнение о том, что УК может начать исполнять свои обязательства по договору управления до необходимых изменений реестра с условием выставления владельцам квартир квитанций на оплату за весь период после внесения корректировок. Это ошибочная позиция. В ЖК РФ напрямую запрещается вести какую-либо работу по управлению многоэтажками до появления необходимых изменений.

К сведению

При направлении вами в ГЖИ документов, требующихся для внесения дома в реестр лицензий и отсутствии действий этого органа по обновлению информации, вы можете обращаться в суд. В иске нужно требовать признания незаконности бездействия Госжилинспекции, которая не внесла необходимые корректировки в реестр разрешительных документов, то есть не прописала в нем конкретный дом. От ответчика следует требовать устранения нарушений за счет внесения нужной информации.

Если УК подала заявление в ГЖИ о включении МКД в реестр лицензий и контролирующий орган длительное время не реагирует на него, то можно обратиться в суд. Судебные инстанции встают в таких спорах на сторону управляющих организаций и признают бездействие Госжилинспекции незаконным. Приведем несколько постановлений Арбитражного суда, на которые можно опираться в подобных ситуациях:

• № Ф05-17410/2016 по делу номер А41-21133/16 (Московский округ);
• №Ф07-741/2016 по делу номер А56-44332/2015 (Северо-Западный округ);
• №Ф09-8705/16 по делу номер А71-12411/2015 (Уральский округ).

Просим ознакомиться с разграничением зоны ответственности УК и ПользователяЗаказчика

В границу эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения Управляющей компании входит:

по системе отопления- проектная внутридомовая система отопления, от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, обогревающих элементов, находящихся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п., регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В домах с горизонтальной разводкой зона ответственности Управляющей компании устанавливается на первом резьбовом соединении после отсекающего запорно-регулирующего устройства. Ответственность за запорно-регулирующее устройство несет Управляющая компания;

по системе горячего и холодного водоснабжения– проектная внутридомовая инженерная система горячего и холодного водоснабжения от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств в квартире (вводные вентили), первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а так же механического, электрического, санитарно-технического оборудования, расположенного на этих сетях;

по системе канализации– проектная внутридомовая система канализации от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, тройника в квартире.

по системе электроснабжения– проектная внутридомовая система электроснабжения от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением № 491 от 13.08.2006 г., до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Граница ответственности Собственника по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, включая оконные заполнения, входную дверь в квартиру, балконную дверь (дверь лоджии), конструкции балкона (лоджии).